Deprecated: iconv_set_encoding(): Use of iconv.internal_encoding is deprecated in /mnt/data/accounts/k/korel/data/www/osbrneni.cz/lib/Nette/loader.php on line 28

Připomínky k územní studii “Podmíněná přípustnost prodejních ploch v lokalitě Aupark Brno”

Připomínky k územní studie na obchodní centrum Aupark bylo možné podat do půlnoci 29. června (středa). Více o kauze www.osbrneni.cz/…ntrum/aupark.

(Pozn.: dle našeho názoru nebylo toto „veřejné projednávání“ v souladu se zákonem. Je možné, že se proto bude celá akce, vč. podávání připomínek, opakovat. Chcete-li být o průběhu kauzy informováni, napište nám na brneni@gmail.com.)

Již bylo odesláno 125 žádostí.

Odbor územního plánování a rozvoje
Magistrát města Brna
Kounicova 67
Brno 601 67

Věc: Připomínky k Územní studii „Podmíněná přípustnost prodejních ploch v lokalitě Aupark Brno“

Podávám tímto vyjádření k Územní studii „Podmíněná přípustnost prodejních ploch v lokalitě Aupark Brno“, jejíž zveřejnění bylo avizováno na dny 15. – 29.června 2011 veřejnou vyhláškou se spisovou značkou MMB2011000006271.

Na základě níže uvedených argumentů upozorňuji na zásadní nedostatky územní studie, na rozpory záměru stavby obchodního centra Aupark v řadě aspektů, jakož i na celkovou nevhodnost výstavby obchodního centra Aupark v dané lokalitě:

1. Zaslání připomínek a možnost shlédnout samostatně do studie není veřejné projednání

Co je „veřejné projednání“ definuje Stavební zákon v § 22:

(1) Veřejné projednání při pořizování územně plánovací dokumentace nařizuje pořizovatel. Je-li to účelné nebo vyžaduje-li to rozsah řešeného území, nařídí pořizovatel více veřejných projednání na jím určených místech. Pro počítání lhůt stanovených zákonem je rozhodný den konání posledního veřejného projednání.

(2) O průběhu veřejného projednání vede pořizovatel písemný záznam.

(3) Při veřejném projednání se stanoviska, námitky a připomínky uplatňují písemně a musí být opatřeny identifikačními údaji a podpisem osoby, která je uplatňuje, a připojí se k záznamu o průběhu veřejného projednání. Stanoviska, námitky a připomínky podané písemně před veřejným projednáním se v záznamu uvedou s odkazem na jejich znění, které se k záznamu připojí.

(4) Pořizovatel vždy při veřejném projednání zajistí ve spolupráci s fyzickou osobou oprávněnou podle zvláštního právního předpisu k projektové činnosti ve výstavbě (dále jen “projektant”) výklad územně plánovací dokumentace.

Říká-li OZV 2/2004, v platném znění, že namísto ÚPD stačí „veřejně projednávat“ i ÚPP, není možné tvrdit, že „veřejným projednáním“, je možnost někde nahlédnout do studie a něco k ní poslat poštou. Pro dodržení OZV je nutné udělat veřejné projednání dle zákona, zejména s výkladem osoby oprávněné k projektové činnosti, s možností diskuze. Pojem „projednávání“ je jazykově i logicky možné vnímat výhradně jako kontinuální okamžitý dialog, s výměnou názorů.

Pokud by článek 8 OZV 2/2004, v platném znění, neexistoval, postupovalo by se pořízením navazující ÚPD, tedy regulačního plánu, § 61 a dál stavebního zákona. Při pořizování regulačního plánu je nutné vést dle § 67 veřejné projednání.

Jelikož se de facto v regulačním plánu mohou řešit tytéž záležitosti jako v územní studii, pouze územní studie je procesně jednodušší (neschvaluje ji např. zastupitelstvo, ani se k ní nevyjadřuje, občané se nemohou vyjadřovat k zadání), je o to víc potřeba, aby se opravdu veřejně projednala.

Požaduji proto, aby OUPR MMB, v souladu s OZV 2/2004, v platném znění, a stavebním zákonem, svolal veřejné projednání dle § 22, stavebního zákona.

2. Postup OUPR zprostředkovává podjatost a z toho plynoucí neobjektivitu posouzení podmíněné přípustnosti.

OUPR oslovil v poptávkovém řízení tři firmy. Oslovil i Arch.Design, s. r. o., který je ale generálním projektantem Auparku, což byla všeobecně známá skutečnost.

Arch.Design měl evidentní zájem zakázku získat předložil co nejnižší cenu, více než o 50 % pod předpokládanou cenou a zakázku dostal. Vypracoval studii, která bagatelizuje problémy a plně vyhovuje jeho klientovi, investorovi Auparku, viz další body této připomínky. Nelze si představit, že by jakýkoliv projektant, Arch.Design nevyjímaje, odevzdal studii, která by byla pro jeho klienta nevýhodná.

Stavební zákon v § 50, odst. 3, říká, že pokud se dělá územní studie na podnět investora, může pořizovatel podmínit zpracování studie tím, že investor studii v plném rozsahu zaplatí. Statutární město Brno toho však nevyužilo, dokonce studii nechalo pořídit z vlastního podnětu (!) a z našich peněz dalo Arch.Designu skoro sto tisíc Kč. Nejen v době šetření je tento postup velmi nestandardní.

Požaduji, aby Odbor územního plánování tuto územní studii jako důvodně podjatou nepřijal a území nechal prověřit záměr Auparku autorizovanými osobami/urbanisty, kteří nejsou v žádné vazbě na investora, aby se vyloučila podjatost vyhodnocení vlivu záměrů na danou lokalitu, s tím, že tuto studii uhradí investor.

3. Záměr přesahuje parametry podmíněné přípustnosti, je v rozporu s platným územním plánem Brna.

První pokus vměstnat záměr do podmíněné přípustnosti proběhl téměř před rokem zveřejněním Územní studie Aupark ve dnech 11. – 27.srpna 2010 veřejnou vyhláškou v rámci spisu č.j. MMB/0281961/2010/Hum ze dne 26. 7. 2010. Za územní studii zde byla vydávána projektová dokumentace pro územní řízení a zpracovatel projektové dokumentace zde uváděl více než 26000m2 prodejních ploch (13800m2 a 7800m2 a 4300m2).

V letošní územní studii, je v částí 2.2.3. vypočteno pro celý objekt při největších redukcích celkem 15 207 m2 (4242 m2 a 12900 m2/ po redukci 10 965 m2). Ani při největších redukcích, které jsou nadstandardní, se záměr nedostane pod limitních 10 000 m2. Podjatost zpracovatele se zde projevuje oproti praxi nákupních center předimenzovanou redukcí prodejních ploch o sklady a obslužné prostory (až 45%), což by bylo neekonomické. Tím se zpracovatel územní studie snaží na papíře snížit prodejní plochu na rozsah limitu podmíněné přípustnosti.

V Auparku má být i mnoho dalších provozoven (restaurace, tělocvičny) a není tedy jisté, zda se z nich (v případě potřeby a zájmu) nestanou také obchody (přizpůsobení na obchod je většinou naprosto technicky reálné), takže do plochy je potřeba počítat celou potenciálně prodejní plochu, tedy přes 30 000 m2, viz propagační leták investora, kde takovou plochu k pronájmu inzeruje: http://www.hbreavis.com/files/downloads/AUPARK%20Brno%20CZ.pdf.

Nákupní centra přes 10 000m2 mají v platném ÚPmB svoji plochu (N – ostatní plochy) a není je možné umisťovat do ploch SO, které jsou určeny pro menší obchody. Nejde jen o součet ploch, ale velké centrum má větší spádovou oblast. Územní plán v dané lokalitě počítá s menšími obchody. V případě, že by se přistoupilo na argumentaci autorů územní studie, že na několika sousedních plochách (oddělených ulicí), lze postavit jeden obchodní dům, jehož celková prodejní plocha bude součtem maximálních obchodních ploch oněch několika ploch, postrádal by územní plán smysl.

Požaduji, aby OUPR plnil roli orgánu územního plánování dle stavebního zákona a městských vyhlášek a studii zamítl, neboť je v rozporu s regulativy územního plánu města.

4. Nekoncepční urbanismus Auparku

Kromě limitu prodejní plochy ohrožuje záměr budoucí rozvoj Jižního centra. Rozporuji tvrzení zpracovatele územní studie v bodě 1.5 a 1.6, kde je zmíněná moderní budoucnost čtvrti Jižního centra, městotvornost:

V území Jižního centra, v souladu s trvale udržitelným rozvojem (TUR) města Brna, je další velkoplošný obchodní objekt typu Vaňkovka nežádoucí. Neposkytuje funkční potřeby budoucích obyvatel této čtvrti. V lokalitě je už velkorozměrových obchodních komerčních ploch nadbytek (Vaňkovka, OD Tesco). Další monofunkční komerční prostory do budoucna představují dopravní přetížení lokality individuální automobilovou dopravou, což přináší negativní vliv pro stávající ulice Plotní, Koliště, Opuštěná. To znemožňuje obyvatelnost budoucí nové čtvrtě Jižní centrum a je v rozporu s ÚP a navrhované smíšené funkce SO, která nemá narušovat bydlení v lokalitě. Nahromadění jediné ekonomické složky v lokalitě vytváří nerovnovážný stav k pilíři sociálnímu (chybějící obytná funkce, chybějící sociální kontrola lokality…) a ekologické (dopravní přeexponovanost a závislost území od individuální automobilové dopravy, nedostatek vsakovacích ploch, stromů v ulicích které jsou zastavěny pasáží…).

Představování soukromých vnitřních pasáží jako veřejné komunikace je vysloveně zavádějící. Veřejné komunikace a prostranství musí být ze zákona přístupny 24 hodin denně 365 dní v roce všem osobám, jak bezdomovcům, tak kuřákům nebo pejskařům, což za dveřmi soukromých pasáží není možné zaručit (příkladem je obchodní pasáž uvnitř Vaňkovky).

Základní městotvorný nedostatek projektu představuje chybějící parter do veřejných prostranství. Prázdné fasády město nevytvoří! Poučení plyne z obchodního domu Vaňkovka, kde okolní ulice zírají prázdnotou. Projekt Vaňkovky navzdory podobnému charakteru není možné posuzovat stejně jako projekt Auparku. OG Vaňkovka řešila problém průmyslového brownfields, projekt Auparku neřeší žádný problém města Brna.

Pouze tři vstupy do obchodního parteru celého bloku a rozměry jediné megastavby zabírající dva plánované městské bloky jsou z urbanistického hlediska nepřístupné a neodpovídají budoucímu charakteru lokality.

Anonymní charakter a architektura Auparku do této lokality nepřináší identitu místa, prestiž, nýbrž šedý průměr. Navíc popírá význam vysněného Bulváru mezi nádražím a historickým jádrem Brna, na který není komponován. Objekt Auparku ani dalších záměrů v jeho okolí (rozšíření Vaňkovky, rozšíření OD Tesco, stavba Scarabea) neobsahují funkci bydlení, základní městotvorný prvek.

5. Dopravní řešení je nedostačující

Všechny stávající a plánované projekty v lokalitě navyšují intenzitu dopravy zejména vysokou nabídkou parkovacích míst (rozšíření parkování pro OD Vaňkovka, parkovací dům Trnitá, Aupark, parkování v ŽUB atd…). Tisíce parkovacích míst natahují denně desetitisíce vozidel. Studie tedy ignoruje prostorové a časové kolize staveb a dopravy na tyto stavby navázané. Požadujeme zpracovat komplexní řešení dopravy v Jižním centru a jeho zázemí s ohledem na funkce záměrů, které vyvolávají kumulaci negativních dopadů dopravy na mnohem širší území. Dopravní zácpy na Opuštěné jsou denodenně již nyní.

Požaduji vypracování územní studie, která zhodnotí obslouženost území MHD v čase otevření obchodního domu, která zhodnotí dopad na dopravu silniční, a to ve variantách, se všemi zamýšlenými dalšími objekty, které investoři nebo město Brno v daném území chystá, vč. dopadů navýšení dopravy kvůli vzniklým objektům na ostatní části Brna.

6. Dopad na maloobchod

Studie/záměr nepodporuje udržitelný rozvoj města, rozvoj pestré a husté sítě obchodů.

Aupark je umístěn zcela nevhodně v maloobchodní síti města Brna, neboť se nachází v oblasti se silným vlivem dalších velkých nákupních center dle posledního městského průzkumu (viz.: http://www.brno.hyper.cz/maloobchod2009.pdf ). V ploše SO jsou přípustné prodejní plochy do 3000m2, podmíněně 10 000m2. Navyšování prodejní plochy v této konkrétní lokalitě považuji za nepřípustné. Třetina obyvatel Brna nemá v docházkové vzdálenosti obchod se zbožím denní spotřeby a jih města je trvale velkými nákupními centry přetěžován. Z toho pak plynou další negativa jako nárůst osobní automobilové dopravy, zánik malých obchodníků (za roky 2006 – 2009 roky jich zmizelo zejména z centra Brna 500).

Argumentace, že obchody v Auparku budou i s nabídkou potravin do 400m2 a tím se udrží nabídka tohoto sortimentu v centru města, je nelogická. Jižní centrum nelze vnímat jako centrum (historické) města. Výše bylo uvedeno, že monofunkčnost ploch, nedostatek obytných a dalších městotvorných funkcí živé centrum z prostoru Jižního centra nevytvoří. V opravdovém centru města obchody dle studií Statutárního města Brna zanikají, rapidně. Zaniká pestrá a hustá síť obchodů. Rozmístění maloobchodu v Brně je nerovnoměrné tak, že vyvolává zatěžující osobní automobilovou dopravu a nedostupnost zboží denní potřeby pro osoby se ztíženou mobilitou v místě jejich bydliště. Místo toho, aby radnice podporovala život v centru (podpora malých obchodníků, služeb a kultury v centru), má podle zpracovatele vyvíjet centrum města směrem ke dvěma centrům – historické s bydlením, kulturou a službami a moderní centrum na jihu s obchodem a službami. S tím nesouhlasím.

V územní studii avizovaná až 60 000 m2 kapacita ploch pro obchody v Jižním centru je pro malé a střední obchody po celém Brně likvidační.

Požaduji, aby byla studie zamítnuta s ohledem na to, že objekt v této velikosti zničí další desítky až stovky malých a středních obchodů v centru města, což zhorší dostupnost zboží denní spotřeby pro obyvatele města (což je již dnes problém více než poloviny městských částí v Brně).

7. Ovzduší

Stav ovzduší je v dané lokalitě tristní – překračovány jsou hlavně denní (včetně povolených 35 překročení ročně) a roční limity pro prach frakce PM10 (vyplývá to z Oznámení dle 100/2001 – http://tomcat.cenia.cz/eia/download.jsp?view=eia_cr&id=JHM741&file=oznameniDOC), nová zátěž automobily (další růst znečištění) je proto nepřípustná bez toho, že by projekt řešil eliminaci jejich vlivu na ovzduší. Je třeba dopracovat postup k eliminaci dalšího zhoršováni stavu ovzduší v souvislosti s tímto projektem.

8. Studie nebere v potaz další záměry v lokalitě

Územní studie je celkově nehodnotná, neboť neřeší stavbu obchodního centra Auparku v kontextu, ale jen jako solitérní stavbu. Ve svých propočtech nepočítá např. s avizovaným rozšíření OG Vaňkovka, OD Tesco, s výstavbou Paláce Trnitá, s vazbou na další záměr společnosti HB Reavis, přes Bulvár, s výstavbou komerčního zastřešení odsunutého nádraží Scarabeus, s výstavbou Dornu, atd. Bez ohledu na to, zdali se všechny, jen některé, nebo žádný z těchto záměrů uskuteční, je nutné zpravovat územní studii variantně, v závislosti na různých možných podobách Jižního centra. A to zejména z hlediska obecně městotvorných, dopadu na maloobchodní síť, dopravních aspektů, s ohledem na nutné vysoké zastoupení obytné funkce, která jediná může učinit dané území živoucí.

Požaduji proto vypracování skutečné území studie, lépe však regulačního plánu, který zhodnotí dané území s ohledem na aktuální trendy a zkušenosti s výstavbou nových čtvrtí vprostřed města.

15 207 m2 (4242 m2 a 12900 m2/ po redukci 10 965 m2). Ani při největších redukcích, které jsou nadstandardní, se záměr nedostane pod limitních 10 000 m2